“집값? 선진국 어느 곳도 文정부처럼 규제하는 나라 없다”

국민일보

“집값? 선진국 어느 곳도 文정부처럼 규제하는 나라 없다”

[인터뷰 사이-심교언 건국대 교수] “정부 정책, 당장은 몰라도 중장기적으로 역풍 부를 것”

입력 2020-07-06 14:25 수정 2020-07-06 16:37
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 열심히 노력하고 애는 쓰는데, 지금까지의 부동산 정책은 간지러운 곳을 두고 엉뚱한 데를 피나도록 긁는 격”이라며 아쉬움을 표했다. 최종학 선임기자

‘6‧17 부동산 대책’의 후폭풍이 거세다. 대책 발표 후에도 서울과 수도권의 집값 상승세가 이어지고, 전세 품귀현상에 경기도 김포·파주 등에서는 풍선효과가 발생했다. 서민층은 내 집 마련이 더 어려워졌다며 반발하고 있다. 결국 문재인 대통령의 보완 지시로 올해 들어 네 번째, 현 정부 들어 22번째 후속 대책이 예고된 상황이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수를 만났다. 6‧17 대책에 대한 비판은 이미 여러 전문가들의 입을 통해 들었지만 해외 부동산 시장 상황은 어떤지, 그들 정부의 대책은 무엇인지 궁금했다. 심 교수는 350년간 세계 대도시의 집값을 조사한 해외 연구 등을 예로 들며 “우리보다 더 많이 오른 나라에서도 우리 같은 규제를 하는 나라는 없고, 정부 정책은 각종 연구 논문과 대부분 반대 방향으로 가고 있다”며 “당장은 통할지 몰라도 중장기적으로는 큰 역풍, 강한 상승을 불러올 정책을 펴고 있다”며 답답함을 토로했다.

-유동성이 집값을 끌어올리고 있다고 하지만 막대한 부동자금과 초저금리는 우리나라만의 이야기가 아니다. 다른 나라 부동산 시장은 어떤가.
“선진국들은 3~4년 전부터 조정을 받아서 -5% 정도까지 떨어졌다. 2008년 금융위기와 2012년 유럽 재정위기 이후 각국 정부들이 돈을 어마어마하게 풀었고, 그 돈이 대도시로 쏠리면서 상승했다. 경제가 좋을 때는 집값이 다 같이 오르지만 경제가 안 좋은데 유동성만 있으면 꺾이기 마련이다. 그런데 우리만 계속 올랐고, 희귀하게 풍선효과로 지방까지 확산됐다. 우리나라도 코로나19 이전에 조정받았어야 했는데, 정책 때문에 집값 폭등이 좀 더 길어진 측면도 있다.”

-6·17 대책이 비판받는 가장 큰 이유가 무엇이라 보는가.
“정책을 펼 때는 누가 수혜 대상이고 누가 피해를 입는지, 장·단기 효과는 무엇인지, 지역별 풍선효과가 나타나는지, 아파트-오피스텔-단독주택 각 상품별로 어떤 반응이 나타날지 검토한다. 그 과정이 제대로 없었던 것 같다. 6·17 대책의 수혜계층은 현금 부자들이고, 피해계층은 집 살 길이 막힌 3040 무주택자들이다. 지금까지는 다주택자들이, 강남 사람들이, 고가주택 부자들이 투기를 해서 문제라고, 이 사람들만 규제하면 집값이 잡힐 거라고 했다. 이제 3억짜리 아파트까지 묶으니까 ‘나도 투기꾼이냐’ 서민들의 불만이 커지는 거다. 법학의 금언 중 ‘도둑 100명을 놓치더라도 무고한 한 명을 만들지 않는다’는 게 있다. 우리 부동산 정책은 실수요자 100명을 희생하더라도 투기꾼 한 명을 잡겠다는 것으로 보인다.”

-그만큼 다급하게 대책을 내놓고 있다는 거겠다.
“6‧17 대책을 내놓자마자 그 주말에 땜질했는데, 2주 정도 더 검토해서 발표하면 되는 것 아니었나. 지금 정책이 우리 다 같이 실험해보자, 이러는 것 같다. 정책 신뢰도가 어떻게 되겠나.”

-서울 아파트는 얼마나 오른 건가. 경제정의실천시민연합(경실련)과 국토부가 문재인정부 출범 이후 서울 아파트 값 상승률을 놓고 52%냐, 14.2%냐 공방을 벌였다.
“주식에 코스피지수, 코스닥지수, 코스피200지수가 있는 것처럼 부동산 지수도 지수별 특성이 있다. 각각 ‘KB에서 발표하는 서울 아파트 중위 가격’ ‘한국감정원의 주택가격동향’이 이렇게 변했다,고 표현하면 정확하다. 강남은 50% 오른 것 같은데, 서울 외진 데까지 실제로 52%가 올랐는지는 모르겠다. 14%는 누가 봐도 문제가 있고. 샘플링에 문제가 있을 것이다. 지수에 새 아파트가 많이 편입되면 확 오르는 거고, 구축 아파트가 많으면 떨어진다. 그래서 중위값도 한계가 있고, 평균값도 한계가 있다. 가장 오래된 KB부동산지수에서 아파트 매매지수를 직접 계산해보니 26%가 나왔다. 실제는 14%와 52% 사이의 상승일 것이다.”

-경실련은 최저임금으로 중위 가격의 서울 아파트를 마련하려면 현 정부에서 43년이 소요된다고 발표했다. 이것도 지수별로 의미가 달라지는 건가.
“그것도 아파트 중위 가격으로 계산한 건데, 그것보다 PIR(price to income ratio)지수라는 게 있다. 자기 연봉 대비 주택가격을 따지는데, 그걸 보면 서울 집값이 세계 대도시 중에 약간 높은 편이거나 평균이다. 런던 도쿄 홍콩이 서울과 비슷하거나 높고, 스톡홀름 코펜하겐 베를린 등은 최근에 폭등했다.”


-김현미 장관이 오는 9월이면 최장수 국토부 장관이 된다. 방송 프로그램에 출연해 김 장관 점수를 60점으로 매겼던데, PIR지수를 보면 잘하고 있는 부분이 있는 것 아닌가.
“60점은 낙제점이라는 의미다. 정책이 이 상태로 가면 PIR지수도 분명히 더 올라갈 거다. 연봉이 많이 오르면 PIR지수는 문제가 안 된다. 그런데 연봉은 거의 안 오르고 집값만 오르는 게 지금 현실이니까.”

-그렇다면 역대 어느 정부의 부동산 정책이 가장 나았다고 평가하나.
“부동산 대책이 없는 정부가 제일 낫다. 이상한 소리 한다고 하겠지만, 집값을 안정시킨 대통령이 한 명 있다. 주택 200만호 건설한 노태우. 그때 변기 생산업자가 공장을 24시간 돌려도 변기 수요를 못 맞췄다고 한다. 변기를 수입하면 호화사치재 수입이라고 큰일 나던 시절이라…. 그 정도로 공급을 크게 했다는 거다. 당시 우리나라 집이 680만채쯤 됐는데 200만채를 5년 만에 지은 거다. 그래서 1989년과 90년 집값 그래프를 보면 30%씩 올라가다가 91년 200만호 입주하면서부터 –5%로 떨어졌다. 그런 의미로는 그때가 제일 나았을 수도 있겠다.”

-대책이 없는 정부가 낫다는 건 시장에 개입하지 말고 그냥 두라는 뜻인가.
“부동산 정책이라는 건 기껏해야 본전이다. 그냥 두라는 게 아니라, 큰 틀에서 시스템만 만들어놓고 관리하라는 거다. 우리보다 집값이 훨씬 많이 오른 다른 나라들도 있는데, 왜 이런 대책을 하나도 안 할까? 해보니 장기적으로 더 나빠졌기 때문이다. 어떻게 정부가 하나하나 다 개입하나. 선진국 정부는 물가 상승률 정도의 집값 상승을 제일 좋게 여긴다. 가격이 올랐을 때 내리기 위한 정책을 펴는 게 아니라, 상승률을 줄이기 위해 공급을 늘린다.”

-부동산 정책의 기본 목표는 집값 안정일 텐데.
“그렇다. 안정을 시키는 수단이 수요와 공급인데, 대출과 세금은 수요를 억누르거나 늘리는 정책이다. 중요한 것은 공급이다. 며칠 전 주택학회에서 각 나라의 주택정책 발표가 있었는데 거의 모두가 공급 위주였지 수요 억제책은 별로 없었다. 한계가 금방 드러나니까. 서울 집값이 비싸도 전국에서 일자리를 찾아 올라온다. 세계 모든 대도시들이 그런 똑같은 문제를 안고 있는데 우리만 수요를 억눌러 잡을 수 있다, 그건 아니지 않나.”

-결국 공급 얘기인가.
“선진국의 부동산 정책은 두 가지다. 하나는 서민들을 위한 주거복지, 이건 무조건 해야 하는 거고, 두 번째는 시장 시스템을 만드는 거다. 가격이 오르면 공급이 늘어나게, 가격이 떨어지면 공급이 줄도록. 그게 가격 안정화다. 이 시스템을 복원해야 되는데, 이 시스템을 복원하면 재건축 허용으로 단기적으로 집값이 오를 가능성이 높다. 그러나 입주할 때는 가격 안정화 효과가 분명히 있다. 1만~2만 세대가 입주하면 주변을 초토화시킨다. 2018년 헬리오시티 때 그랬고, 2008년 잠실 1~3단지 입주 때 6개월 동안 강남이 초토화됐다. 그런데 이런 정책을 하면 임기 중에 아파트값이 오르고, 임기 후에 안정화될 거라 정치인들은 꺼릴 수도 있다.”

-문 대통령이 올해 초 ‘부동산 가격 원상회복’을 말했다. 2017년 5월 취임 전 수준을 언급한 것이라는 해석이 많았는데, 어떻게 보나.
“내가 5억에 산 아파트가 10억이 됐다가 다시 5억이 되면, 나한테는 아무 문제 없을 수 있다. 하지만 5억에서 10억 가는 동안 그 아파트를 산 사람도 있다. 보통 우리 전체 주택의 8~10% 정도가 1년에 거래된다. 대출 받아서 9억에 산 사람은 집값이 5억이 되면 파산한다. 정책하는 분들 중에 30%는 빠져야 된다고 하는데, 집값이 30% 빠지는 건 사회적으로 보통 일이 아니다. 우리나라 집값이 제일 많이 빠졌던 게 IMF 때였다. 그때 12~13% 빠졌는데 노숙자가 수십만명 나왔다. 30%가 빠지면 어떤 일이 벌어질까?”

-얼마 전 대통령이 측근에게 일본처럼 집값이 폭락할 거라고 말했다는 전언이 나왔다. 우리가 일본처럼 될까.
“그럴 확률은 적다. 일본은 대도시가 거의 10년 만에 6배 뛰었다가 반토막이 넘게 났다. 그때는 엔화 강세와 맞물려 돌아가는 것도 있었고, 정부의 정책 실수도 있었다. 당시 일본은 LTV(주택담보대출비율)를 130%까지 줬다. ‘3세대 모기지’라는 100년 대출도 있었다. 10억짜리 집 사면 13억 빌려주고 100년 동안 갚게 했으니, 과했다.”

-사회적 약자를 위해 영구임대주택을 더 많이 공급하라는 요구도 있다.
“주거복지는 선진국들도 첫손에 꼽는 부동산 정책이다. 서민들에게 집을 지어 주는 건 북유럽 국가들이 주로 하고 있다. OECD 국가의 평균 공공임대주택 비율이 11%쯤 되는데, 북유럽 국가들과 기타 국가 두 가지로 나뉜다. 북유럽의 공공주택 비율이 20%가 넘는데 미국은 1%, 영국과 일본·독일은 5%, 우리는 6%다. 그럼 우리는 OECD 평균을 목표로 삼는 게 좋을까, 아니면 북유럽처럼 20%로 가야할까? 논문들의 95% 이상이 현금 복지, 바우처가 좋다고 한다. 우리도 서울시에서 저소득 가구에 월 5만~7만5000원씩 임대료 보조를 하고 있다.”


-너무 소액 아닌가.
“1인 가구 40만~50만원 월세에 5만원이면 10%다. 대부분의 국가는 자기소득의 3분의 1을 넘는 월세에 대해 보조를 하고 있다. 월급이 300만원인데 월세로 110만원을 내면 10만원을 대주는 식이다. 공공임대주택은 낙인효과가 있다. 분양 아파트와 공공 임대 아파트를 같은 동에 섞어놓아도 초등학생들이 ‘쟤는 임대주택 산다’고 다 안다. 임대주택을 특정 지역에 대규모로 공급하면 슬럼화될 수도 있다. 그래서 미국은 임대주택 비율을 낮췄고, 영국도 임대주택 200만호를 기존 세입자에게 불하하는 ‘Right to buy’라는 구매 정책을 폈다.”

-북유럽의 경우 최근 집값이 폭등했다고 들었다. 2년 동안 50%가 올랐다고 하던데.
“스톡홀름과 코펜하겐이 그랬다.”

-그럼 스웨덴과 덴마크는 어떤 대책을 내놓았나.
“물론 스웨덴도 정책을 냈다. LTV를 90%로 강화했다. 서울은 0~40%인데, 강화한 게 90%라니 당황스럽지 않나. LTV와 DTI(총부채상환비율)를 부동산 규제하는 데 적용하는 나라는 우리밖에 없다. 원래 금융 건전성을 유지하기 위한 규제다. 예를 들어 은행이 총 1000억을 빌려주면 담보가 1100억은 있어야 되는 게 아니냐, 이런 거다.”

-추가 부동산 대책이 기정사실화됐다. 다주택자 세금 부담 강화가 최우선이 된다고 한다.
“보유세를 높여서 세금을 더 걷는 건 괜찮다. 그런데 보유세와 집값 안정만 놓고 보면 관계가 별로 없다. 보유세 제일 높은 나라가 영국과 미국인데, 도시별로 차이가 있지만 집값이 폭등했다. 보유세가 제일 낮은 나라는 독일인데, 거기도 폭등했다. 보유세를 올리면 집값이 한 번은 떨어지지만 수요와 공급에 따라 다시 움직인다. 정부가 양도세는 낮추고 보유세는 올리자고 했는데, 둘 다 올리고 있다. 양도세와 보유세를 합치면 우리가 OECD에서 1~2등이다. 양도세와 보유세를 높이면 집값이 떨어진다는 연구 결과를 본 적이 없다.”

-정부에 어떤 대책을 제안하겠는가.
“부동산은 수요와 공급을 자연스럽게 맞춰가면 가격이 안정된다. 지금까지의 대책 중에는 아이디어 경진대회처럼 세계에서 처음이거나 드문 것들도 있었다. 9억·15억 규제도 처음이었고, 토지거래허가제도 실질적으로 주택거래 허가제인데, 유례가 없다. 임대료 상한제는 세계대전 후 유럽에서 해봤는데 잘 안됐다. 작년 말 독일 베를린시가 하겠다고 다시 얘기가 나왔는데, 메르켈 총리가 반대해 아직 결론이 안 났다. 규제를 피한 가격대별 풍선효과도 최초로 만들어냈다. 원래는 지역별 풍선효과, 상품별 풍선효과로 나뉘지 않나. 그런데 우리는 유일하게 가격대별 풍선효과라는 현상이 나타났다.”

-정부는 집은 주거가 목적인 사는(live) 곳이라고 하지만 국민들은 집을 사서(buy) 사는(live) 동안 집값이 오르기를 바란다.
“투기에 대한 학술적인 정의는 없다. 내가 하면 투자고, 남이 하면 투기인 거다. 집이 한 채밖에 없는데 2년마다 시세차익을 보며 이사를 다닌 사람이 있다. 이 사람은 100% 선량한 실수요자인가? 누구나 가격 향상을 바란다. 위정자들도 그러니 우스갯소리로 이렇게들 말한다. ‘장관들이 뭐 사는지 따라가라, 고위공무원들 팔 때 따라가고, 그 사람들이 안 팔면 같이 끝까지 버티는 거다.’”

-우리나라 가계자산의 75~80%가 부동산에 들어가 있기 때문에 모두 집값에 민감할 수밖에 없다.
“우리나라는 대체 투자처가 없다. 동학 개미라 해도 여윳돈 10억이 있다면 주식에 1억이나 5000만원만 넣고, 나머지로 아파트 사놓지 않을까. 최근에는 사모펀드 문제로 펀드에 대한 신뢰가 떨어졌고, 주식도 양도소득세를 확대한다고 하고. 미국은 간접투자할 곳이 워낙 많아 부동산 투자가 자산의 40%밖에 안 된다. 미국은 부동산도 리츠 상품으로 간접 투자한다. 병원에 1000만원, 호텔 200만원, 오피스텔에 1000만원, 이런 식의 투자가 가능하다.”

-코로나19가 길어지면 집값에도 영향을 미치지 않겠나. 전염병과 부동산의 상관관계는 어떤가.
“2002년 사스 때 홍콩이 거의 락다운까지 가고, 호주와 캐나다 일부에도 퍼지면서 감염병과 부동산에 대한 연구가 시작됐다. 1200년부터 1500년까지의 땅값을 조사한 미국 학자가 있는데, 14세기 흑사병으로 유럽 인구의 절반이 사망했지만 지가의 급격한 하락은 없었다는 결과를 내놓았다. 1918년 스페인 독감 때는 세계 인구 20억명 중 5억명이 감염됐다. 지금 코로나가 인구 77억명에 확진자 1000만명이니 스페인 독감이 어마어마한 충격이었을 텐데, 집값은 단기적 충격 이후 조금 올랐다. 당시에는 자동차 개발 같은 신기술이라든가 철도 개설 같은 호재가 있었기 때문에 오히려 집값이 올랐다는 거다.”


-사스 때 홍콩은 어땠나.
“7~8개 연구가 SSCI급 국제 학술지에 실려 있는데, 그에 따르면 일단 부동산 시장에서 거래가 끊겼다. 지금 중국도 그런데, 사스 때는 70%까지 거래가 줄어들었다. 그런데 집값은 2% 정도 빠졌다가 제자리로 돌아갔다.”

-코로나19 때문에 집값이 크게 빠지지는 않을 거라는 말씀인가.
“단기적으로 빠질 거다. 집값에 미치는 변수가 수백 가지지만 가장 중요한 건 경제다. GDP가 좋으면 집값도 올라가고, GDP가 꺾이면 집값도 빠진다. 일반 제조업 같은 경우 이제부터 충격이 본격적으로 시작된다고 한다. 제조업하는 분들은 회사가 무너지면 제일 먼저 집을 내놓는다. 정리해고되는 분들도 집을 내놓게 된다. 그 사이에는 집값이 활개 칠 수 없다. 이제 집값도 조정을 받아야 될 것이라고 본다. 실질적인 GDP 뒷받침 없이 이렇게 가는 건 한 번은 꺾이는 게 정상이다. 그래서 단기적으로는 충격을 받는데, 무서운 게 우리는 학습효과가 크다. IMF와 금융위기를 겪었는데, 참으면 오르더라는 거다.”

-앞으로의 부동산 시장을 어떻게 전망하나.
“당분간은 집값이 좀 주춤할 거다. 코로나19와 글로벌 경기 침체라는 거시적인 영향도 있다. 장기적으로는 초양극화 현상이 올 것이다. 경제성장률은 낮은데 돈이 많이 풀려있으면 서울, 지방 대도시, 관광지처럼 될 곳에만 쏠린다.”

권혜숙 인터뷰전문기자 hskwon@kmib.co.kr

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